<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2018года                                                                                             г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего                      Устинова О.О.

при секретаре                                        Свиридовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации мунципального образования город Краснодар, ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит обязать администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» договор аренды сроком на 10 лет в отношении земельного участка с видом разрешенного использования: для многоэтажного жилищного строительства со встроено-пристроенными административными помещениями, равнозначного по площади, целевому назначению и рыночной стоимости следующим объектам: части земельного участка площадью 18599 кв.м с кадастровым №, а также земельным участкам с кадастровыми номерами 23:43:0208030:62, 23:43:0309004:1058, или выплатить денежную компенсацию в размере 600 000 000 рублей. Просит обязать ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» не позднее двух календарных месяцев с момента получения разрешения на строительство на предоставленном администрацией муниципального образования г. Краснодар равнозначном участке, передать ФИО2 на основании договора долевого участия в строительства не менее 8800 квадратных метров жилых и нежилых административных помещений в многоэтажных жилых домах, подлежащих возведению на предоставленном земельном участке.

В обоснование заявленных требований указывает, что в соответствии с соглашением о порядке расчетов от 02.02.2015г. за приобретенные права и обязанности арендатора земельного участка, ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» приняло на себя обязательство передать ФИО2, на основании договоров долевого участия в строительстве жилые и нежилые помещения в многоэтажных жилых домах литер 9,10,11, подлежащих возведению на земельном участке кадастровый № по <адрес> г. Краснодара, на общую сумму 447 996 713рублей. Однако, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отказал ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома литер 9 на земельном участке кадастровый №, площадью 58403кв.м, мотивировав отказ расположением части земельного участка в рекреационной зоне. Вследствие чего, ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» отказало передать ФИО2 жилые и нежилые помещения в подлежавших возведению на земельном участке кадастровый № по <адрес> г. Краснодара многоквартирных домах.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5, исковые требования уточнила в порядке ст.39 ГПК РФ в части исключения требований о выплате денежной компенсации в размере 600 000 000 рублей, в остальной части иск поддержала и настаивала на его удовлетворении.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар по доверенности в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Представитель ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» по доверенности ФИО6 исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» заключен договор аренды земельного участка № от 10.08.2010г. в отношении земельного участка кадастровый №, площадью 58403кв.м, вид разрешенного использования для завершения строительства комплекса жилых зданий.

В соответствии с согласованной департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар схемой планирования организации земельного участка, на земельном участке кадастровый №, площадью 58403кв.м, предусмотрено размещение жилого комплекса, состоящего из одиннадцати многоквартирных жилых домов, подземной автостоянки.

В соответствии с соглашением о порядке расчетов от 02.02.2015г. ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» приняло на себя обязательство передать ФИО2, на основании договоров долевого участия в строительстве жилые и нежилые помещения в многоэтажных жилых домах литер 9,10,11, подлежащих возведению на земельном участке кадастровый № по <адрес> г. Краснодара, на общую сумму 447 996 713рублей.

ФИО2 20.01.2016г. обратился к ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» с требованием об исполнении обязанности передачи квартир и нежилых помещений в многоэтажных жилых домах литер 9, 10, 11 по <адрес> г. Краснодара.

Однако, ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» не передало ФИО2 жилые и нежилые помещения ввиду отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдать разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке кадастровый №.

В августе 2015г. ООО «Нефтестройиндустрия –Юг» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар для получения разрешения на строительство запроектированного в соответствии со схемой планирования организации земельного участка многоэтажного жилого дома - литер 9 на земельном участке с кадастровым №.

    Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отказал ООО «Нефтестройиндустрия –Юг» в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома литер 9 по <адрес> г. Краснодара, мотивировав отказ расположением части земельного участка кадастровый № в рекреационной зоне.

ФИО3 города Краснодара от 28.02.2013г. № п.21, часть территории вышеуказанного земельного участка, площадью 18599кв.м отведена под парковую зону «Рождественский парк». ФИО3 Краснодара от 26.01.2012г. № п.15 утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар, согласно которому земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения – ФИО3 зеленые насаждения общего пользования. Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации Муниципального образования город Краснодар № от 12.09.2014г. внесены изменения в градостроительный план земельного участка с кадастровым №, запрещающие застройщику строительство на территории парковой зоны, площадью 18599кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:367 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте и договоре аренды. Наличие в границах данного участка зоны рекреационного назначения – ФИО3 зеленые насаждения общего пользования препятствует его использованию по целевому назначению по всей площади.

Застройщиком понесены затраты на проектирование жилого комплекса в составе одиннадцати многоэтажных жилых домов на площади земельного участка 58403кв.м, заключены договора и произведена оплата за технологическое присоединение с учетом потребности всего жилого комплекса, в том числе многоквартирных домов, попавших на территорию сквера.

Отнеся часть земельного участка с кадастровым № к рекреационной зоне, администрация муниципального образования город Краснодар фактически изъяла у застройщика соответствующую часть земельного участка без соблюдения установленного законодательством порядка. В то время как изъятие согласно действующим нормам предполагает предварительную, равноценную компенсацию. Отказав в выдаче разрешения на строительство арендодатель подтвердил невозможность использования спорного земельного участка по его назначению - для завершения строительства комплекса жилых зданий.

Нарушенные права могут быть восстановлены путем предоставления равноценного, равнозначного земельного участка. Равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких, как местоположение, площадь, вид разрешенного использование, рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 Земельного Кодекса РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом определение рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с положениями вышеуказанного Закона. Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате, которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

В силу ст. 12 Гражданского Кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно ст. 310 Гражданского Кодекса РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства иначе как по основаниям, указанным в законе либо предусмотренных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

На основании ст. 16 Гражданского Кодекса РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской ФИО1, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федераци, убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия изъятия и выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника, иных правообладателей, в том числе на арендаторов земельных участков.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе, досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. ФИО3 об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом ФИО3 об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. При наличии согласия правообладателя может быть реализовано предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу статьи 57 Земельного кодекса убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода. Убытки, наряду с собственниками земельных участков, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию ФИО3 об изъятии земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 499-ФЗ в Земельный кодекс введена глава VII.1, закрепившая законодательно порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков, причиненных их изъятием.

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предусмотрена возможность предоставления им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В этом случае в соглашении об изъятии недвижимости указывается рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (статья 56.9 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Только заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу ФИО3 суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка и сноса расположенных на нем объектов недвижимого имущества (статья 56.11 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании соглашения об изменении лиц в обязательстве от 27.10.2015г., ФИО2 приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.02.2014г. №, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2676 кв.м, в том числе земельный участок площадью 990кв.м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, <адрес>Б, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома.

В соответствии с соглашением об изменении лиц в обязательстве от 01.03.2017г., ФИО2 приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, общей площадью 1304 кв.м, расположенного по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ <адрес> кадастровый №, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома.

Земельные участки приобретены истцом для осуществления строительства многоэтажных жилых домов, однако ФИО3 Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 6"О внесении изменения в ФИО3 Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 13 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар" были изменены местные нормативы градостроительного проектирования в части требований к размещению парковок, детских и спортивных площадок на придомовой территории, а также требования к наличию социальных объектов, что не позволит истцу использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением.

ДД.ММ.ГГГГг. истец обратился в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов равнозначного (по площади, целевому назначению и рыночной стоимости) земельного участка взамен земельных участков кадастровый №, 23:43:0309004:1058.

Администрация муниципального образования город Краснодар письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказала истцу в предоставлении равнозначного участка.

Между ФИО2 и ООО «Нефтестройиндустрия -Юг» заключены договора о совместной деятельности в отношении строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках кадастровый №, 23:43:0309004:1058. В соответствии с условиями договоров о совместной деятельности ФИО2 предоставляет для строительства соответствующие участки. Согласно пункту 5.4. договора о совместной деятельности от 21.12.2015г. и договора о совместной деятельности от 27.04.2017г., если в ходе реализации договора выявится невозможность использования имущества, предоставленного одним из участников, участник, предоставивший соответствующее имущество, должен предоставить взамен аналогичное имущество. По результатам реализации договора о совместной деятельности, строительства многоквартирных домов, на предоставленных истцом земельных участках, кадастровый №, 23:43:0309004:1058, ФИО2 должно быть передано не менее 1200 м2 жилых и нежилых административных помещений в соответствующих многоквартирных домах за каждый из предоставленных земельных участков (п.2.3.2. договора о совместной деятельности).

Действующие нормы права возлагают на арендодателя обязанность предоставить арендатору беспрепятственное пользование объектом аренды, определенным в соответствии с договором, а требования истца обусловлено несоответствием земельных участков условиям договоров аренды, невозможности строительства на земельных участках многоквартирных домов, для целей строительства которых предоставлялись в аренду земельные участки. При этом суд принимает во внимание, что положения, устанавливающие порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, администрацией не соблюдены. Формально не принимая ФИО3 об изъятиии земельных участков, арендодатель лишил арендатора возможности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО2 требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194- 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования город Краснодар, ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» об обязании заключить договор – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар в течении 10 календарных дней со дня вступления ФИО3 в законную силу без проведения торгов заключить с Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» договор аренды сроком на 10 лет в отношении земельного участка с видом разрешенного использования: для многоэтажного жилищного строительства со встроено-пристроенными административными помещениями, равнозначного по площади, целевому назначению и рыночной стоимости следующим объектам: части земельного участка площадью 18599кв.м с кадастровым №, а также земельным участкам с кадастровыми номерами 23:43:0208030:62, 23:43:0309004:1058.

С момента государственной регистрации договора аренды равнозначного земельного участка, предоставленного Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг», вступившее в законную силу ФИО3 суда является основанием для расторжения договора аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка № от 04.02.2014г., договора аренды земельного участка № от 10.08.2010г.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» не позднее двух календарных месяцев с момента получения разрешения на строительство на предоставленном администрацией муниципального образования г. Краснодар равнозначном участке, передать ФИО2 на основании договора долевого участия в строительства не менее 8800 квадратных метров жилых и нежилых административных помещений в многоэтажных жилых домах, подлежащих возведению на предоставленном земельном участке.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия -Юг» передать Администрации муниципального образования город Краснодар проект межевания земельного участка кадастровый №, площадью 18599кв.м.

ФИО3 может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий